Kira Bedelinin Tespiti Davası (5 Yıllık Kira Artış Davası)

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi için açılır. Özellikle beş yılı dolduran kira ilişkilerinde kira bedeli emsallerin çok altında kaldığında gündeme gelir. Bu yazıda kira artışındaki yasal sınırı, 5 yıllık kira tespit davasını, dava açma zamanının önemini ve 2023’ten beri zorunlu olan arabuluculuk aşamasını anlatıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira dönemi için uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlayan davadır. Davayı genellikle kiraya veren açar; ancak kiracı da kira bedelinin belirlenmesi için bu davayı açabilir.

Dava, kira sözleşmesini sona erdirmez ve kiracının tahliyesi sonucunu doğurmaz. Yalnızca yeni kira dönemindeki bedeli belirler. Bu yönüyle tahliye davalarından tamamen ayrıdır.

İhtarname ile kira tespit davası arasındaki fark

Uygulamada kiraya verenler çoğu zaman yalnızca ihtarname göndererek kira bedelini artırdıklarını düşünür. Ancak kiracı yeni bedeli kabul etmezse, ihtarname tek başına kira bedelini değiştirmez; yeni bedelin kiracıyı bağlaması için tarafların anlaşması ya da mahkeme kararı gerekir. İhtarnamenin asıl işlevi, yeni dönemden en az otuz gün önce gönderildiğinde, mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanmasını sağlamaktır.

Kira Artışında Yasal Sınır: TÜFE Kuralı

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış kararlaştırmış olsa bile bu sınır uygulanır.

Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa, kira bedeli hâkim tarafından bu sınırı aşmamak üzere kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. 2022 ile 2024 yılları arasında konut kiraları için uygulanan geçici yüzde yirmi beşlik artış sınırı ise Temmuz 2024’te sona ermiştir.

5 Yıllık Kira Tespit Davası

Kanun, uzun süren kira ilişkilerinde kira bedelinin piyasa koşullarından kopmasını önlemek için özel bir düzenleme getirir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yıldan sonraki yeni kira yılında kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken şu ölçütleri dikkate alır:

• Tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı,
• Kiralananın durumu (konumu, büyüklüğü, yaşı, bakım durumu),
• Aynı bölgedeki benzer taşınmazların emsal kira bedelleri.

Bu durumda TÜFE sınırı uygulanmaz ve kira bedeli emsallere yaklaştırılabilir. Yargıtay uygulamasında, kiracının uzun süredir kiracı olması gibi nedenlerle emsallere göre bulunan bedelden makul bir hakkaniyet indirimi yapılır. Belirlenen yeni bedel, sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırı içinde artırılır.

Beş yıl nasıl hesaplanır?

Süre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Örneğin kira ilişkisi 1 Mart’ta başlamışsa, beşinci kira yılı sona erdikten sonra başlayan altıncı kira yılı için emsallere göre belirleme istenebilir. Aynı kiracıyla yapılan yeni sözleşmeler, kira ilişkisi kesintisiz devam ediyorsa genellikle sürenin hesabında birlikte değerlendirilir.

Dava Açma Zamanı Neden Önemlidir?

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın açıldığı tarih, belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler:

• Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, belirlenen bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
• Bu koşullar sağlanmamışsa, belirlenen bedel kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
• Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, yeni kira dönemi içinde açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Bu nedenle kiraya verenin, yeni kira döneminden en az otuz gün önce noter aracılığıyla kiracıya yazılı bildirim göndermesi, haklarını korumak bakımından güvenli bir yoldur.

Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Arabuluculuk görüşmesinde taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşırsa, düzenlenen anlaşma belgesi bağlayıcı olur ve kanunda öngörülen koşullarla ilam niteliği kazanabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Arabulucuya başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Yine de otuz günlük süre bakımından tartışma yaşamamak için yazılı bildirimin ayrıca yapılması tavsiye edilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, kira bedelinin miktarı ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesidir. Dava, davalının yerleşim yerinde veya kiralananın bulunduğu yerde açılabilir. Örneğin Eskişehir’deki bir konut için Eskişehir sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir.

Kira Tespit Davasında Deliller ve Bilirkişi

Mahkeme genellikle keşif yaparak ve taşınmaz değerleme alanında bilirkişiden rapor alarak karar verir. Dosyaya sunulması gereken başlıca belgeler şunlardır:

• Kira sözleşmesi ve başlangıç tarihini gösteren belgeler,
• Son dönem kira ödemelerine ilişkin banka dekontları,
• Aynı bölgedeki benzer taşınmazlara ait gerçek emsal kira sözleşmeleri,
• Yazılı bildirim veya ihtarname,
• Arabuluculuk son tutanağı.

Yalnızca ilan sitelerindeki fiyatlar emsal olarak tek başına yeterli kabul edilmeyebilir; mahkeme gerçekleşmiş kira sözleşmelerine önem verir.

Karar ve fark kira alacağı

Kira tespit davasında verilen karar, kural olarak kesinleşmeden icraya konulamaz. Karar kesinleştikten sonra kiraya veren, tespit edilen bedel ile kiracının ödediği bedel arasındaki farkı talep edebilir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Yeni kira döneminden en az otuz gün önce yazılı bildirim gönderilmesi,
• Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması,
• Beş yıllık sürenin doğru hesaplanması,
• Emsal olarak gerçek ve benzer özellikteki kira sözleşmelerinin sunulması,
• Kira tespit davasının tahliye sebebi olmadığının bilinmesi.

Sık Sorulan Sorular

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Evet. Ancak beş yıl dolmadan açılan davada konut ve çatılı işyeri kiraları için TÜFE sınırı aşılamaz; emsallere göre belirleme yapılmaz.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Kiracı, örneğin kira bedelinin kanuni sınırı aşan bir oranda artırıldığını düşünüyorsa kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.

Kira tespit davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Kira tespit davası açılırsa kiracı tahliye edilir mi?

Hayır. Kira tespit davası yalnızca kira bedelini belirler; sözleşmeyi sona erdirmez ve tahliye sonucu doğurmaz. Tahliye ancak kanunda sayılan ayrı sebeplerle istenebilir.

Bu yazı Av. Musab Tayyib Altınkaynak tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut olaylar için hukuki görüş yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.