Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıplı İmalat Tazminatı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayıplı imalat, bina teslim edildikten sonra ortaya çıkan rutubet, çatlak, yalıtım eksikliği veya projeye aykırı yapım gibi kusurlar nedeniyle sık yaşanan bir uyuşmazlık türüdür. Bu yazıda arsa sahibinin ayıp bildirimi yükümlülüğünü, seçimlik haklarını, tazminat kalemlerini, zamanaşımı sürelerini ve ispat yollarını anlatıyoruz.

Kat Karşılığı İnşaatta Ayıplı İmalat Nedir?

Ayıplı imalat, müteahhidin yaptığı işin sözleşmeye, onaylı projeye, yapı ruhsatına, teknik şartnameye veya fen ve sanat kurallarına uygun olmamasıdır. Ayıp, eserin kullanımını engelleyebilir, değerini düşürebilir ya da sözleşmede vaat edilen nitelikleri taşımamasına yol açabilir.

Ayıplı imalat, eksik imalattan farklıdır. Eksik imalatta işin bir kısmı hiç yapılmamıştır; ayıplı imalatta ise iş yapılmış ancak kusurlu yapılmıştır. Bu ayrım, uygulanacak hükümler ve süreler bakımından önemlidir.

Uygulamada sık görülen ayıplar

• Çatı, teras ve temel yalıtımındaki kusurlar nedeniyle oluşan su sızması ve rutubet,
• Duvar ve döşemelerde çatlaklar, sıva ve kaplama hataları,
• Sözleşmede belirtilenden daha düşük kaliteli malzeme kullanılması,
• Tesisat, ısıtma ve elektrik sistemlerindeki kusurlar,
• Bağımsız bölümlerin projede gösterilenden küçük yapılması veya proje dışı değişiklikler.

Yapı kullanma izni alınamaması

Binanın projeye aykırı yapılması nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınamaması da kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan bir sorundur. Sözleşmede iskanın müteahhit tarafından alınacağı kararlaştırılmışsa, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi müteahhidin sorumluluğunu doğurur. Arsa sahibi bu durumda aykırılıkların giderilmesini, bunun mümkün olmaması hâlinde ise bağımsız bölümlerdeki değer kaybının tazminini isteyebilir. Projeye aykırılıkların imar mevzuatı bakımından idari yaptırım riskini de beraberinde getirebileceği unutulmamalıdır.

Açık ayıp ve gizli ayıp

Açık ayıp, olağan bir gözden geçirmeyle fark edilebilecek kusurdur. Gizli ayıp ise teslim sırasında yapılan incelemeyle anlaşılamayan ve zamanla ortaya çıkan kusurdur; örneğin ilk yağışlarda beliren su sızması.

Ayıp İhbarı: Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu’na göre iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmeli ve bir ayıp varsa bunu uygun bir süre içinde müteahhide bildirmelidir. Açık ayıplar zamanında bildirilmezse eser bu ayıplarla birlikte kabul edilmiş sayılabilir.

Gizli ayıplar sonradan ortaya çıktığında ise gecikmeksizin bildirilmelidir. Müteahhidin bile bile gizlediği ayıplar bakımından kabul, müteahhidi sorumluluktan kurtarmaz.

Kanun bildirim için belirli bir şekil öngörmese de, ispat kolaylığı bakımından bildirimin noter aracılığıyla ihtarname ile yapılması ve ayıpların mümkün olduğunca ayrıntılı sayılması önerilir.

Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları

Ayıp usulüne uygun biçimde bildirildikten sonra arsa sahibi, kanunda sayılan seçimlik haklardan birini kullanabilir. Bunlarla birlikte genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı da saklıdır.

Ücretsiz onarım

Onarım aşırı bir masraf gerektirmiyorsa, arsa sahibi bütün giderleri müteahhide ait olmak üzere ayıbın giderilmesini isteyebilir. Müteahhit onarımı yapmazsa, onarım bedelinin tazmini dava yoluyla talep edilebilir.

Bedelden indirim

Ayıp oranında bedelden indirim istenebilir. Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi para ödemediğinden, indirim genellikle ayıp nedeniyle oluşan değer kaybının parasal karşılığı olarak hesaplanır.

Sözleşmeden dönme

Eser kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabul edilmeye zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme gündeme gelir. Ancak arsa üzerine yapılan ve ancak aşırı zararla kaldırılabilecek yapılarda kanun bu hakkı sınırlar; bu durumda arsa sahibi çoğunlukla onarım, indirim ve tazminat yollarına başvurur.

Tazminat kalemleri

• Ayıbın giderilmesi için gereken onarım bedeli,
• Bağımsız bölümün değerindeki kalıcı kayıp,
• Onarım süresince kiraya verilememe nedeniyle oluşan kira kaybı,
• Ayıp nedeniyle eşyalarda meydana gelen zararlar.

Kat Karşılığı İnşaat Ayıplı İmalat Davalarında Zamanaşımı

Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmaz yapılardaki ayıplar nedeniyle müteahhide karşı açılacak davalar, eserin tesliminden itibaren beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ayıp müteahhidin ağır kusurundan kaynaklanıyorsa bu süre yirmi yıldır. Zamanaşımı süresinin işlemesi, ayıp bildirimi yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; iki konu birlikte göz önünde tutulmalıdır.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ayıplı imalat uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Her iki taraf da tacir ve uyuşmazlık ticari işletmeleriyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir; bu durumda para alacağına ilişkin taleplerde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Müteahhitten daire satın alan ve tüketici sıfatını taşıyan kişilerin uyuşmazlıkları ise tüketici mevzuatına tabidir ve tüketici mahkemelerinde görülür; bu davalarda da belirli koşullarda dava şartı arabuluculuk uygulanır.

İspat ve Deliller

Ayıplı imalat davalarında ayıbın varlığını, nedenini ve onarım bedelini belirlemek için mahkeme genellikle inşaat mühendisi ve mimar bilirkişilerle keşif yapar. Ayıplar zamanla değişebileceği veya onarılması gerekebileceği için dava açmadan önce delil tespiti yaptırılması büyük önem taşır. Delil tespiti, esas davaya bakacak mahkemeden; acele hâllerde ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden, örneğin Eskişehir’deki bir bina için Eskişehir sulh hukuk mahkemelerinden istenebilir.

• Noterde düzenlenmiş sözleşme, teknik şartname ve onaylı projeler,
• Yapı ruhsatı, yapı denetim kayıtları ve yapı kullanma izin belgesi,
• Teslim tutanağı ve ayıp bildirimine ilişkin ihtarnameler,
• Tarihli fotoğraf ve videolar,
• Onarım için alınan teklifler ve faturalar.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Teslim sırasında daireyi dikkatle incelemek ve görülen ayıpları teslim tutanağına yazdırmak,
• Gizli ayıp ortaya çıktığında bildirimi geciktirmemek,
• Ayıbı kendi imkânlarıyla onarmadan önce delil tespiti yaptırmak,
• Ortak alanlardaki ayıplar için kat malikleriyle birlikte hareket etmek,
• Zamanaşımı süresinin teslim tarihinden başladığını unutmamak.

Sık Sorulan Sorular

Daireyi teslim aldım, aylar sonra rutubet çıktı. Hâlâ hak talep edebilir miyim?

Evet. Teslim sırasında fark edilemeyen bir ayıp gizli ayıp sayılır ve ortaya çıktığında gecikmeksizin bildirilmesi hâlinde müteahhide karşı onarım, indirim veya tazminat talebinde bulunulabilir.

Müteahhit onarımı yapmazsa ne olur?

Arsa sahibi, onarım bedelinin ve diğer zararlarının tazmini için dava açabilir. Onarımı kendisi yaptıracaksa, öncesinde delil tespiti yaptırması ispat bakımından önemlidir.

Ayıplı imalat nedeniyle ne kadar süre içinde dava açılmalıdır?

Taşınmaz yapılarda zamanaşımı süresi teslimden itibaren beş yıldır; müteahhidin ağır kusuru hâlinde bu süre yirmi yıla çıkar. Ancak ayıp bildiriminin de zamanında yapılması gerekir.

Ortak alanlardaki ayıplar için kim dava açar?

Çatı, cephe veya sığınak gibi ortak alanlardaki ayıplar tüm kat maliklerini ilgilendirir. Bu talepler kat malikleriyle birlikte veya kat malikleri kurulu kararıyla yetkilendirilen yönetici aracılığıyla ileri sürülebilir; somut duruma göre doğru taraf yapısı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu yazı Av. Musab Tayyib Altınkaynak tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut olaylar için hukuki görüş yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.