İntifa Hakkı Nedir? Tapuda İntifa Hakkı Tescili ve Terkini

İntifa hakkı nedir sorusunun kısa cevabı şudur: Bir taşınmazın mülkiyeti başkasına ait olsa bile, onu kullanma ve gelirlerinden yararlanma yetkisini bir kişiye tanıyan sınırlı ayni haktır. Bu yazıda intifa hakkının özelliklerini, tapuya nasıl tescil edildiğini, hangi durumlarda sona erdiğini ve tapudan nasıl terkin edildiğini anlatıyoruz.

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen irtifak haklarından biridir ve hak sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi verir. İntifa hakkı sahibi, taşınmazı kendisi kullanabilir, kiraya verip kira gelirini alabilir, bahçedeki ürünleri toplayabilir. Mülkiyet ise malikte kalır; buna uygulamada “çıplak mülkiyet” denir.

İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan örnek, anne veya babanın evinin mülkiyetini çocuklarına devredip yaşadığı sürece evde oturma ve gelirlerinden yararlanma hakkını kendisinde tutmasıdır.

İntifa Hakkının Temel Özellikleri

Kişiye bağlı bir haktır

İntifa hakkı belirli bir kişi lehine kurulur ve devredilemez, mirasla da geçmez. Ancak hak sahibi, hakkın kullanımını başkasına bırakabilir; örneğin taşınmazı kiraya verebilir. Bu durumda hak sahibi değişmez, yalnızca yararlanma başkasına bırakılmış olur.

Süresi sınırlıdır

Gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı en geç hak sahibinin ölümüyle sona erer. Taraflı olarak daha kısa bir süre de kararlaştırılabilir. Tüzel kişi lehine kurulan intifa hakkı ise en çok yüz yıl sürebilir.

Taşınmazın ekonomik amacı korunmalıdır

İntifa hakkı sahibi taşınmazı kullanırken onun ekonomik amacını değiştiremez ve özenli davranmak zorundadır. Taşınmaza zarar verecek kullanım hâlinde malik itiraz edebilir ve kanunda öngörülen koşullarda güvence isteyebilir.

Çıplak Malik ile İntifa Hakkı Sahibi Arasındaki İlişki

İntifa hakkı kurulmuş bir taşınmazın maliki, taşınmazı satabilir veya bağışlayabilir. Ancak intifa hakkı tapuya tescil edilmiş olduğundan yeni malik de bu hakka katlanmak zorundadır; hak, hak sahibi hayatta olduğu veya süresi dolduğu sürece devam eder.

• Taşınmazın olağan bakımı ve küçük onarımlar kural olarak intifa hakkı sahibine aittir.
• Büyük onarım ve yenileme gibi olağanüstü masraflar kural olarak malike düşer.
• Bina vergisini, varsa intifa hakkı sahibi öder.
• Taşınmazın kira geliri intifa hakkı sahibine aittir.

Tapuda İntifa Hakkı Tescili

Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulabilmesi için tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve hakkın tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir. Noterde yapılan bir sözleşme ya da adi yazılı bir anlaşma, tek başına ayni hak doğurmaz.

Tescil için izlenen adımlar

• Tapu müdürlüğünden veya elektronik başvuru sistemi üzerinden başvuru ve randevu alınması,
• Tarafların kimlik belgeleri ve gerekli diğer belgelerle tapu müdürlüğünde hazır bulunması,
• İntifa hakkının bedelli mi bedelsiz mi kurulduğunun ve süresinin belirtilmesi,
• Tapu harcı ve döner sermaye bedelinin ödenmesi; bu tutarlar her yıl güncellenir,
• Resmi senedin imzalanması ve hakkın tapu kaydına işlenmesi.

İntifa hakkı, mülkiyetin devri sırasında devreden lehine saklı tutulmak suretiyle de kurulabilir. Aile içi devirlerde bu yöntem sık kullanılır; ancak diğer mirasçıların ileride muris muvazaası veya tenkis iddiasıyla dava açma ihtimali ile vergisel sonuçların önceden değerlendirilmesi yerinde olur.

İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?

• Hak sahibinin ölümü (gerçek kişilerde),
• Kararlaştırılan sürenin dolması,
• Hak sahibinin haktan vazgeçmesi,
• Hakkın konusunun tamamen yok olması,
• Tüzel kişilerde tüzel kişiliğin sona ermesi veya azami sürenin dolması.

Taşınmaz kamulaştırılırsa veya sigortalı bir bina yok olursa, intifa hakkı kural olarak bunun yerine geçen bedel veya tazminat üzerinde devam eder.

Tapuda İntifa Hakkının Terkini

İntifa hakkı sona erse bile tapu kaydındaki şerh kendiliğinden silinmeyebilir. Kaydın tapudan kaldırılmasına terkin denir.

Hak sahibinin ölümü hâlinde

Hak sahibi öldüğünde malik, tapu müdürlüğüne başvurarak intifa hakkının terkinini isteyebilir. Ölüm kaydı nüfus sisteminden doğrulanabildiğinden bu işlem genellikle dava açmaya gerek kalmadan yapılır.

Vazgeçme ve sürenin dolması

İntifa hakkı sahibi hakkından vazgeçmek isterse, tapu müdürlüğünde terkin talebinde bulunur. Süreli kurulan haklarda süre dolmuşsa, malik tapuya başvurarak terkin isteyebilir.

Terkin davası

Hak sona erdiği hâlde hak sahibi terkine yanaşmıyorsa ya da intifa hakkı geçersiz bir işleme dayanılarak tescil edilmişse, malik terkin davası açabilir. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; örneğin Eskişehir’deki bir taşınmaz için Eskişehir mahkemeleri. Bu dava, dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.

İntifa Hakkını Benzer Kurumlardan Ayıran Özellikler

İntifa hakkı çoğu zaman oturma hakkı ve kira ilişkisiyle karıştırılır. Oturma hakkı da kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır; ancak yalnızca bir binada veya binanın bir bölümünde oturma yetkisi verir. Oturma hakkı sahibi kural olarak taşınmazı kiraya verip gelir elde edemez. İntifa hakkı ise kullanma ile birlikte gelirlerden yararlanmayı da kapsar.

Kira ilişkisinde kiracının hakkı kişisel niteliktedir ve kira sözleşmesinden doğar. Kiracı kira bedeli öder; intifa hakkı ise bedelsiz olarak da kurulabilir. Ayrıca intifa hakkı tapuya tescil edildiği için taşınmazı sonradan edinen herkese karşı ileri sürülebilir. Bu fark, özellikle taşınmazın satılması veya malikin ölümüyle mirasçılara geçmesi hâlinde önem kazanır.

İntifa Hakkı Uyuşmazlıklarında Deliller

• Tapu kaydı ve intifa hakkının kurulduğu resmi senet,
• Hakkın süresini ve bedelini gösteren belgeler,
• Taşınmazın kullanımına ve zarara ilişkin fotoğraf, keşif ve bilirkişi raporları,
• Kira sözleşmeleri ve kira gelirlerinin kime ödendiğini gösteren banka kayıtları.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• İntifa hakkı kurulmadan önce taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz kayıtları kontrol edilmelidir; kendisinden önce tescil edilmiş bir ipotek paraya çevrildiğinde intifa hakkı etkilenebilir.
• İntifa hakkının süresi ve kapsamı resmi senette açıkça yazılmalıdır.
• İntifa hakkı kurulmuş bir taşınmazı satın alan kişi, hak devam ettiği sürece taşınmazı kullanamayacağını bilmelidir.
• Ortak mülkiyetteki taşınmazlarda intifa hakkı kurulurken diğer paydaşların hakları göz önünde tutulmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

İntifa hakkı satılabilir veya mirasla geçer mi?

Hayır. İntifa hakkı kişiye bağlıdır; devredilemez ve mirasla geçmez. Hak sahibi yalnızca hakkın kullanımını, örneğin kiraya vererek, başkasına bırakabilir.

İntifa hakkı bulunan ev satılabilir mi?

Evet. Malik çıplak mülkiyeti satabilir. Ancak intifa hakkı tapuda kayıtlı olduğu için yeni malik de bu hakka katlanmak zorundadır.

İntifa hakkı sahibi ölünce ne olur?

Gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı, hak sahibinin ölümüyle sona erer. Malik, tapu müdürlüğüne başvurarak hakkın terkinini isteyebilir.

İntifa hakkı olan evin emlak vergisini kim öder?

Emlak vergisi mevzuatına göre, intifa hakkı bulunan taşınmazda vergiyi kural olarak intifa hakkı sahibi öder.

Bu yazı Av. Musab Tayyib Altınkaynak tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut olaylar için hukuki görüş yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.