Mirasta Aynı Değerdeki İki Taşınmazın Kura ile Paylaştırılması

Mirasçılar terekedeki taşınmazların kimde kalacağı konusunda anlaşamadığında çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davası açılır ve taşınmazların satılması gündeme gelir. Oysa mirasta taşınmazların kura ile paylaştırılması, aynı nitelik ve değerdeki taşınmazlar bakımından satışa gitmeden aynen taksimi mümkün kılan kanuni bir yöntemdir. Bu yazıda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun konuya ilişkin kararını özetleyerek davanın nasıl işlediğini anlatıyoruz.

Miras Ortaklığı ve Ortaklığın Giderilmesi Davası

Miras bırakanın ölümüyle tereke bir bütün olarak mirasçılara geçer. Paylaşma yapılıncaya kadar mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti vardır. Bu dönemde hiçbir mirasçı taşınmazın belirli bir bölümünün sahibi değildir; satış, kiraya verme veya ipotek gibi işlemler kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesini gerektirir.

Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesine göre mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Mirasçılar anlaşırsa yazılı bir miras taksim sözleşmesiyle paylaşım yapılabilir. Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan biri diğerlerine karşı ortaklığın giderilmesi davası (halk arasındaki adıyla izale-i şuyu davası) açar. Bu davanın amacı ortak mülkiyeti sona erdirmek ve her mirasçıya payını ya aynen ya da satış bedelinden para olarak vermektir.

Aynen Taksim Önceliği ve Satış Yoluyla Paylaşım

Kanun, paylaşımda aynen taksimi öncelikli tutar. TMK m. 642’ye göre mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vermek suretiyle paylaştırma yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilir ve miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

Aynen bölme mümkün değilse ya da bölme taşınmazın değerinde önemli bir düşüşe yol açacaksa satış yoluna gidilir. Satış açık artırma ile yapılır ve elde edilen bedel mirasçılar arasında payları oranında dağıtılır. İhale bedeli çoğu zaman piyasa değerinin altında kaldığından, aynen taksim imkanının ciddi biçimde araştırılması mirasçıların yararınadır.

Payların Oluşturulması ve Özgülenmesi

TMK m. 650 paylaşmayı iki aşamada düzenler. İlk aşamada tereke mallarından mirasçı veya ortak kök sayısınca pay oluşturulur. Anlaşma olmazsa mirasçılardan her biri payların oluşturulmasını sulh mahkemesinden isteyebilir; hâkim bu sırada yerel âdetleri, mirasçıların kişisel durumlarını ve çoğunluğun arzusunu göz önünde bulundurur. İkinci aşama özgülemedir; yani oluşturulan payların hangi mirasçıya verileceğinin belirlenmesidir. Özgüleme mirasçıların anlaşmasıyla yapılır, buna olanak bulunmazsa kura çekilir.

Aynen Taksimi Zorlaştıran Durumlar

• Taşınmazın imar mevzuatı nedeniyle ifrazının (bölünmesinin) mümkün olmaması,
• Tarım arazilerinde ilgili mevzuattaki bölünme ve asgari büyüklük sınırlamaları,
• Taşınmaz sayısı ve değerleri ile mirasçı sayısının denkleştirmeye elverişli olmaması,
• Bölmenin taşınmazların toplam değerini belirgin biçimde düşürecek olması.

Mirasta Taşınmazların Kura ile Paylaştırılması: Yargıtay HGK Kararı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27.04.2011 tarihli, 2011/6-55 Esas ve 2011/222 Karar sayılı kararı, kura yöntemini somut bir olay üzerinden açıklar. Davada, miras bırakan adına kayıtlı bağımsız bölümler ölümden sonra iki kardeşe intikal etmiş, kardeşler paylaşımda anlaşamamış ve davacı taşınmazların aynen taksimini istemiştir.

Olayın özelliği şuydu: Aynen paylaştırılması istenen, birbiriyle aynı nitelikte ve eş değerde iki taşınmaz ve bunları paylaşacak iki mirasçı vardı; ancak her iki mirasçı da aynı taşınmazı istiyordu. Yerel mahkeme, payların özgülenmesinde anlaşma sağlanamadığı için hangi taşınmazın kime verileceğini kura çekerek belirledi. Taraflardan hiçbiri kura çekimine itiraz etmedi. Kararın bozulması üzerine mahkeme önceki kararında direndi ve dosya Hukuk Genel Kurulu’nun önüne geldi.

Hukuk Genel Kurulu direnme kararını yerinde buldu. Gerekçede TMK m. 642 ve 650’ye dayanılarak şu ilkeler vurgulandı:

• Hâkim, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırma yapabilir.
• Taşınmazların değerleri arasında fark varsa, gerektiğinde para ödetilerek denkleştirme sağlanır.
• Payların özgülenmesinde mirasçıların anlaşması asıldır; anlaşma sağlanamazsa kura çekilir.
• Aynen taksim olanağı bulunan mahkemenin, mallar üzerindeki ortaklığı ve uyuşmazlığı sürdürecek, sonuçta mirasçıları satışa zorlayacak bir yöntemi benimsemesi kanuna aykırı olur.

Kararın uygulamadaki önemi şudur: Mirasçılardan birinin, diğerinin istediği taşınmazı kendisi de istemesi tek başına aynen taksimi engelleyip satışa yol açmamalıdır. Eş değerli taşınmazlarda kura, tarafsız ve kanuna dayanan bir çözüm sunar; mirasçılar mülklerini ihale bedeline razı olmak zorunda kalmadan paylaşabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Süreç ve Aşamalar

Dava Şartı Arabuluculuk

2023 yılından bu yana ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Mirasçılardan biri arabuluculuk bürosuna başvurur ve diğer mirasçılar toplantıya davet edilir. Arabuluculuk görüşmelerinde kura dahil her türlü paylaşım yöntemi üzerinde anlaşılabilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Örneğin Eskişehir’de bulunan bir daire için dava Eskişehir’deki sulh hukuk mahkemesinde görülür; mirasçıların başka şehirlerde yaşaması bu kuralı değiştirmez.

Taraflar ve Gerekli Belgeler

Davada bütün mirasçıların yer alması zorunludur; mirasçılardan biri eksik bırakılırsa taraf teşkili sağlanmadan karar verilemez. Dava dilekçesine mirasçılık belgesi (veraset ilamı), tapu kayıtları ve arabuluculuk son tutanağı eklenir. Yargılama sırasında ölen bir mirasçı olursa onun mirasçıları da davaya katılır.

Keşif, Bilirkişi İncelemesi ve Kura

Mahkeme taşınmazlarda keşif yapar; bilirkişiler aracılığıyla taşınmazların niteliğini, değerini ve bölünüp bölünemeyeceğini belirler. Taşınmazlar eş değerdeyse ve mirasçılar özgüleme konusunda anlaşamıyorsa kura çekilebilir. Değerler farklıysa denkleştirme bedeli hesaplanır. Aynen taksim mümkün değilse satış kararı verilir ve satış icra yoluyla yapılır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Taşınmazların eş değerde olup olmadığı bilirkişi raporuyla ortaya çıkar; rapora süresi içinde ve gerekçeli olarak itiraz edilmelidir.
• Kura, taşınmaz sayısı ile pay sayısının birbirine uyduğu durumlarda anlam taşır; mirasçı sayısı fazlaysa denkleştirme hesapları önem kazanır.
• Mirasçıların adreslerinin önceden araştırılması tebligat nedeniyle yaşanan gecikmeleri azaltır.
• Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri kural olarak paylar oranında paylaştırılır.
• Taşınmaz üzerinde kira, ipotek veya haciz gibi kayıtlar varsa bunların paylaşıma etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Mirasçılardan biri kura sonucunu kabul etmezse ne olur?

Kura, mahkeme tarafından kanuna dayanılarak çekilir ve sonuç hükme esas alınır. Karara karşı kanun yollarına başvurulabilir; ancak eş değerli taşınmazlarda anlaşma yoksa kura çekilmesi TMK m. 650’de açıkça öngörülen bir yöntemdir.

Taşınmazların değerleri farklıysa kura çekilebilir mi?

Değerler arasında fark varsa kanun bu farkın para ödenmesiyle giderilmesini öngörür. Bu durumda önce denkleştirme bedeli belirlenir; kura ise ancak payların hangi mirasçıya verileceği konusunda anlaşma sağlanamazsa gündeme gelir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Süre; mirasçı sayısına, tebligat sorunlarına, keşif ve bilirkişi incelemesine ve itirazlara göre değişir. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanması uyuşmazlığı dava açılmadan sona erdirebilir.

Satış kararı verilirse mirasçılardan biri taşınmazı satın alabilir mi?

Evet. Satış açık artırmayla yapılır ve mirasçılar da ihaleye katılabilir. Ancak ihale bedeli piyasa değerinin altında kalabileceğinden aynen taksim imkanının öncelikle değerlendirilmesi genellikle mirasçıların yararınadır.

Bu yazı Av. Musab Tayyib Altınkaynak tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut olaylar için hukuki görüş yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.