Tahliye Taahhüdü İle Kiracının Tahliyesi Davası

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Kiracı bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, kanunda öngörülen süre içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye isteyebilir. Bu yazıda tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını, izlenecek yolları, süreleri ve arabuluculuk kuralını anlatıyoruz.

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene yazılı olarak bildirdiği tarihte kiralananı boşaltmayı üstlenmiş ancak boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü biçimde korunur; kira sözleşmesi süre dolunca kendiliğinden sona ermez. Tahliye taahhüdü, kiraya verenin bu koruma sistemine rağmen kiralananı geri alabileceği istisnai yollardan biridir. Bu nedenle mahkemeler taahhüdün geçerliliğini titizlikle inceler.

Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları

• Taahhüt yazılı olmalı ve kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.
• Kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.
• Boşaltma tarihi belirli veya en azından belirlenebilir olmalıdır.
• Kiracının serbest iradesine dayanmalı ve baskı altında alınmamalıdır.
• Konusu konut veya çatılı işyeri kirası olmalıdır.

Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhüt

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiralanan teslim edilmeden önce alınan tahliye taahhütleri kural olarak geçersizdir. Bu dönemde kiracının, taşınmazı kiralayabilmek için her belgeyi imzalamak zorunda hissettiği kabul edilir.

Uygulamada sık karşılaşılan bir diğer durum, taahhüdün sözleşme sırasında boş tarihli olarak imzalatılıp sonradan doldurulmasıdır. Kiracı böyle bir iddiada bulunursa, bu iddiayı kural olarak yazılı delille ispat etmesi gerekir.

Aile konutunda diğer eşin durumu

Kiralanan aile konutu niteliğindeyse, Türk Medeni Kanunu’nun aile konutunu koruyan hükümleri gündeme gelir. Yargıtay uygulamasında, kiracı eşin verdiği tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından diğer eşin açık rızasının arandığı kararlar bulunmaktadır. Bu nedenle aile konutunda taahhüdün her iki eşe de imzalatılması yerinde olur.

Tahliye Taahhüdüne Dayanarak İzlenebilecek Yollar

İcra takibi yoluyla tahliye

Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen ilamsız tahliye yoluna başvurabilir. İcra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı kanunda öngörülen kısa süre içinde itiraz etmezse tahliye gerçekleştirilir. Kiracı itiraz ederse takip durur; kiraya veren icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini isteyebilir.

İlamsız icra yoluyla tahliye istemleri, kira uyuşmazlıklarındaki dava şartı arabuluculuk kapsamının dışında tutulmuştur. Bu nedenle icra yolunda önce arabulucuya gitmek gerekmez.

Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası

Kiraya veren, doğrudan tahliye davası da açabilir. Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla birlikte dava açılır.

Tahliye Taahhüdünde Süreler

Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava yoluna gitmelidir. Arabuluculuğa başvurulması gereken durumlarda, başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez; ancak başvurunun bir aylık süre içinde yapılması gerekir.

Bir aylık süre kaçırılırsa taahhüde dayalı tahliye imkânı büyük ölçüde zayıflar. Kanunda, kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluyla dava hakkının izleyen kira yılına taşınabileceğine ilişkin bir düzenleme de bulunmaktadır. Bu konu süre hesabı bakımından teknik olduğu için somut olayda ayrıca incelenmelidir.

Tahliye Taahhüdünü Diğer Tahliye Sebeplerinden Ayıran Yönler

Tahliye taahhüdü, kiraya verenin başvurabileceği tek tahliye sebebi değildir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebepler de kanunda ayrıca düzenlenmiştir. Bu sebeplerin her birinin kendine özgü şartları ve süreleri vardır.

Tahliye taahhüdünün kiraya veren bakımından sağladığı kolaylık, ihtiyaç veya kiracının kusuru gibi ayrı bir sebebin ispatına gerek bırakmamasıdır; geçerli bir taahhüt ve süresinde yapılan başvuru kural olarak yeterlidir. Buna karşılık taahhüdün geçerliliğine ilişkin itirazlar uygulamada sık ileri sürüldüğünden, taahhüt alınırken yukarıda anlatılan şartlara dikkat edilmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davasında görevli mahkeme, kiralananın niteliği ve kira bedeli ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi olabileceği gibi, sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de olabilir. Örneğin Eskişehir’deki bir daire için Eskişehir sulh hukuk mahkemelerinde dava açılabilir. İcra yolunda ise takip icra dairesinde başlatılır, itirazın kaldırılması icra hukuk mahkemesinde istenir.

İspat ve Deliller

Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda temel delil, taahhüt belgesinin aslıdır. Bunun yanında şu belgeler önem taşır:

• Kira sözleşmesi ve kiralananın teslim tarihini gösteren belgeler,
• Taahhüdün teslimden sonra verildiğini destekleyen yazışmalar,
• Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda eşin rızasını gösteren imza,
• Arabuluculuk son tutanağı (dava yolunda).

Kiracı imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerse mahkeme imza incelemesi yaptırır. Taahhüt noterde düzenlenmişse veya imzası noterce onaylanmışsa bu tartışmalar büyük ölçüde azalır.

Sık Yapılan Hatalar

• Taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatmak,
• Boş tarihli taahhüt almak,
• Taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süreyi kaçırmak,
• Aile konutunda yalnızca bir eşin imzasıyla yetinmek,
• Taahhüdü kiracı yerine kefile veya başka bir kişiye imzalatmak,
• Dava yoluna gidilecekse arabuluculuk şartını göz ardı etmek.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesiyle birlikte imzalattığım tahliye taahhüdü geçerli mi?

Kural olarak hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan taahhütler, kiracının serbest iradesiyle verilmediği kabul edildiğinden geçersizdir.

Taahhüt edilen tarih geçti. Ne kadar sürem var?

Taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava yoluna gidilmelidir. Dava yolunda bu süre içinde arabulucuya başvurulması gerekir.

Tahliye taahhüdü için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

İlamsız icra yoluyla tahliye istendiğinde arabuluculuk şartı aranmaz. Doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa, 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuğa önce başvurulmalıdır.

Kiracı taahhüdü baskı altında imzaladığını söylüyor. Ne olur?

Taahhüt kiralananın tesliminden sonraki bir tarihi taşıyorsa, kiracının iradesinin sakat olduğunu ispat etmesi gerekir. Mahkeme taahhüdün tarihini, kira sözleşmesiyle ilişkisini ve olayın tüm koşullarını birlikte değerlendirir.

Bu yazı Av. Musab Tayyib Altınkaynak tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut olaylar için hukuki görüş yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.