Tapu İptal ve Tescil Davası Açma Süresi ve Harçlar

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı durumlarda kaydın düzeltilmesi için açılır. Davanın hangi süre içinde açılması gerektiği iptal sebebine göre değişir; bazı durumlarda süre sınırı yokken bazılarında bir yıllık hak düşürücü süre uygulanır. Bu yazıda dava sebeplerini, süreleri, nispi harcın nasıl hesaplandığını ve yargılama sürecini anlatıyoruz.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Türk Medeni Kanunu’na göre, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil yolsuz tescildir. Yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi, tapu kaydının düzeltilmesini dava edebilir. Tapu iptal ve tescil davasının amacı, haksız oluşmuş kaydın iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilidir.

Tapu sicili kural olarak doğru kabul edilir ve iyiniyetle bu kayda güvenerek hak kazanan üçüncü kişiler korunur. Bu nedenle davada yalnızca kaydın neden yolsuz olduğu değil, kayıt maliki konumundaki kişinin iyiniyetli olup olmadığı da tartışılır.

Davanın Açılabileceği Başlıca Durumlar

• Muris muvazaası: Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla bağışı tapuda satış gibi göstermesi.
• Ehliyetsizlik: Ayırt etme gücüne sahip olmayan bir kişinin taşınmazını devretmesi.
• İrade sakatlığı: Devrin yanılma, aldatma veya korkutma etkisiyle yapılması.
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, vekil edeni zarara uğratacak biçimde örneğin gerçek değerin çok altında veya karşı tarafla anlaşarak satış yapması.
• İnançlı işlem: Taşınmazın geri verilmek üzere güvene dayalı olarak başkası adına tescil edilmesi.
• Sahtecilik: Sahte vekâletname veya kimlikle yapılan devirler.
• Sözleşmeden dönme: Örneğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi.

Bunlardan ayrı olarak, tapuda kayıtlı olmayan veya malikinin kim olduğu kayıttan anlaşılamayan taşınmazlarda, kanunda aranan süre boyunca davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet olan kişi olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına dayanarak tescil isteyebilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Açma Süresi

Genel kural olarak, yolsuz tescile dayanan dava zamanaşımına veya hak düşürücü süreye bağlı değildir; kayıt yolsuz kaldığı sürece açılabilir. Ancak bu kuralın önemli istisnaları vardır ve süre sorunu dava sebebine göre ayrıca incelenmelidir.

Sebebe göre süreler

• Muris muvazaası: Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre süreye bağlı değildir; miras bırakanın ölümünden sonra açılır.
• Ehliyetsizlik: Ehliyetsiz kişinin işlemi baştan geçersiz olduğundan dava süreye bağlı değildir.
• Yanılma, aldatma, korkutma: İrade sakatlığına uğrayan taraf, sözleşmeyle bağlı olmadığını yanılma veya aldatmayı öğrendiği, korkutmada ise korkunun etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde bildirmelidir. Bu süre hak düşürücüdür.
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Yargıtay uygulamasında genellikle süreye bağlı tutulmaz.
• Tenkis: Tapu iptalinden farklı olarak saklı payı ihlal edilen mirasçının açtığı tenkis davası, hakkın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve her hâlde kanunda öngörülen on yıllık süre içinde açılmalıdır. Bu iki dava çoğu zaman birlikte, kademeli olarak açılır.

Taşınmaz yolsuz kayıt sahibinden iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse, süre ne olursa olsun bu kişiye karşı tapu iptali istenemez; yolsuz kayıt sahibinden tazminat talep edilebilir.

Tapu İptal Davasında Harçlar: Nispi Harç Mantığı

Tapu iptal ve tescil davasının konusu para ile ölçülebilen bir taşınmaz olduğundan, dava maktu (sabit) harçla değil nispi harçla açılır. Nispi harç, dava değeri üzerinden Harçlar Kanunu’na ekli tarifede belirlenen oranla hesaplanır. Tarifedeki tutarlar her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellendiği için burada rakam vermiyoruz; dava açılmadan önce güncel tarifenin kontrol edilmesi gerekir.

Dava değeri nasıl belirlenir?

Dava değeri, taşınmazın emlak vergisi değeri değil, dava tarihindeki gerçek (piyasa) değeridir. Davacı dilekçede bir değer gösterir ve harç bu değer üzerinden alınır. Yargılama sırasında keşif ve bilirkişi incelemesiyle gerçek değer belirlenir. Bulunan değer dilekçedekinden yüksekse mahkeme eksik harcın tamamlanması için süre verir. Harç tamamlanmadıkça yargılamaya devam edilmez ve bu durum davanın açılmamış sayılmasına kadar varabilen sonuçlar doğurabilir.

Peşin harç, karar harcı ve diğer giderler

Dava açılırken nispi harcın dörtte biri peşin harç olarak yatırılır; kalan kısım karar sırasında hesaplanır ve kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir. Bunlara ek olarak başvurma harcı ve tebligat, keşif ile bilirkişi ücretlerini karşılamak üzere gider avansı yatırılır. Taşınmaz davalarında keşif neredeyse her zaman yapıldığından gider avansı diğer davalara göre yüksek olabilir. Davayı kaybeden taraf ayrıca karşı tarafın vekalet ücretini de ödemekle yükümlü tutulur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Dava taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin Eskişehir’de bulunan bir taşınmaz için dava, davacı başka bir şehirde yaşasa bile Eskişehir mahkemelerinde açılmalıdır.

Tapu iptal ve tescil davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Buna karşılık ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve kira uyuşmazlıkları 2023’ten beri dava şartı arabuluculuğa tabidir; uyuşmazlığın türü doğru belirlenmelidir.

İspat, Deliller ve İhtiyati Tedbir

İspat yükü, kaydın yolsuz olduğunu ileri süren davacıdadır. Dava sebebine göre şu deliller öne çıkar:

• Tapu kayıtları, resmi senet ve tapu müdürlüğündeki işlem dosyası,
• Ehliyetsizlik iddiasında sağlık kayıtları ve Adli Tıp Kurumu raporu,
• Muvazaa iddiasında satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları ve tanıklar,
• Vekâletname, vekil ile alıcı arasındaki ilişkiyi gösteren belgeler,
• Taşınmazın gerçek değerini gösteren bilirkişi raporu.

Dava sürerken taşınmazın devredilmesi, iyiniyetli üçüncü kişi sorununu doğurarak davayı sonuçsuz bırakabilir. Bu nedenle tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir. Mahkeme tedbir için kural olarak teminat ister.

Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

• Bir yıllık hak düşürücü süreye tabi sebeplerde sürenin kaçırılmaması,
• Dava değerinin gerçekçi gösterilmesi; düşük gösterilen değerin sonradan harcın tamamlanmasını gerektireceğinin bilinmesi,
• Muris muvazaası davasında her mirasçının kendi payı oranında tek başına dava açabileceği; diğer bazı terekeye ilişkin taleplerde ise mirasçıların birlikte hareket etmesi veya tereke temsilcisi atanması gerekebileceği,
• Taşınmaz el değiştirmişse tüm ara maliklerin ve son malikin durumunun incelenmesi,
• Tapu iptali mümkün olmazsa tazminat talebinin kademeli olarak eklenmesi.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptal davası kaç yıl içinde açılmalıdır?

Yolsuz tescile dayanan davalar kural olarak süreye bağlı değildir. Ancak yanılma, aldatma veya korkutmaya dayanan taleplerde bir yıllık hak düşürücü süre vardır. Tenkis gibi bağlantılı taleplerin de kendine özgü süreleri bulunur.

Tapu iptal davasında harç neye göre hesaplanır?

Harç, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değeri üzerinden, tarifede belirlenen oranla nispi olarak hesaplanır. Açılışta dörtte biri peşin alınır; keşif sonrası değer artarsa eksik kısım tamamlatılır.

Davayı kaybedersem masrafları kim öder?

Kural olarak yargılama giderleri, kalan karar harcı ve karşı tarafın vekalet ücreti davayı kaybeden tarafa yükletilir. Kısmen kabul hâlinde giderler taraflar arasında oranlanır.

Tapu iptal davası için önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. Tapu iptal ve tescil davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Ancak uyuşmazlık ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti veya kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Bu yazı Av. Musab Tayyib Altınkaynak tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut olaylar için hukuki görüş yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.