İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali: Yazılı Delil Şartı

İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali davası, bir taşınmazın güvene dayalı olarak ve geri verilmek üzere başkası adına tescil ettirilmesi, bu kişinin de taşınmazı iade etmemesi hâlinde gündeme gelir. Bu davalarda sonucu belirleyen asıl konu ispattır: Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre inanç sözleşmesinin kural olarak yazılı delille kanıtlanması gerekir.

İnançlı İşlem Nedir?

İnançlı işlemde bir kişi (inanan), taşınmazının mülkiyetini güvendiği başka bir kişiye (inanılan) devreder. Taraflar ayrıca, inanılanın bu mülkiyeti yalnızca belirli bir amaçla kullanacağını ve amaç gerçekleşince ya da istendiğinde taşınmazı geri devredeceğini kararlaştırır. Bu ikinci anlaşmaya inanç sözleşmesi denir.

Tapudaki devir geçerlidir ve inanılan resmi kayıtlarda malik olarak görünür. İnananın elinde ise inanç sözleşmesinden doğan ve taşınmazın geri devrini isteme imkânı veren kişisel bir hak bulunur.

Uygulamada sık görülen örnekler

• Bir borca güvence olmak üzere taşınmazın alacaklı adına tescil edilmesi ve borç ödenince iade edilmesinin kararlaştırılması,
• Kredi kullanabilmek veya bir işlemi kolaylaştırmak için taşınmazın geçici olarak bir yakın adına tescil ettirilmesi,
• Yurt dışında yaşayan birinin taşınmazını yönetmesi için güvendiği kişiye devretmesi,
• Bedeli bir kişi tarafından ödenen taşınmazın, ileride ona devredilmek üzere başkası adına tapuya yazdırılması.

Muvazaadan farkı

Muvazaada taraflar görünürdeki işlemi gerçekte istemez; örneğin bağışı satış gibi gösterir. İnançlı işlemde ise mülkiyetin devri gerçekten istenir, yalnızca bir amaçla sınırlandırılır. Bu ayrım ispat bakımından önemlidir: Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırdığı iddiasına dayanan muris muvazaası davalarında mirasçılar tanık dahil her türlü delile dayanabilirken, inançlı işlem iddiasında taraflar kural olarak yazılı delile bağlıdır.

İnançlı İşlem Tapu İptali Davasında Yazılı Delil Şartı

Yargıtay’ın 1947 tarihli bir içtihadı birleştirme kararından bu yana istikrarlı biçimde uygulanan görüşe göre, inanç sözleşmesinin varlığı yazılı delille ispat edilmelidir. Tanık beyanları tek başına yeterli kabul edilmez. Bunun nedeni, tapu kaydı gibi resmi bir belgenin aksinin sözlü anlatımlarla kolayca çürütülmesinin önlenmek istenmesidir.

Hangi belgeler yazılı delil sayılabilir?

• Tarafların imzaladığı inanç sözleşmesi veya taahhütname,
• İnanılanın taşınmazı geri vereceğini kabul ettiği imzalı yazı, senet veya mektup,
• Noterde yapılmış beyan ve taahhütler,
• Güvenli elektronik imzayla oluşturulmuş belgeler.

E-posta ve mesajlaşma uygulamalarındaki yazışmaların değeri ise somut olaya göre değerlendirilir. Bu tür kayıtlar çoğu zaman tek başına senet hükmünde sayılmasa da aşağıda anlatılan yazılı delil başlangıcı olarak kabul edilebilir.

Yazılı delil başlangıcı ve tanık

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, iddia edilen işlemi tam olarak ispatlamaya yetmese de onu muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kişiden ya da temsilcisinden kaynaklanan belge yazılı delil başlangıcı sayılır. Böyle bir belge varsa eksik kalan kısım tanıkla tamamlanabilir.

Kanun, yakın akrabalık gibi senet alınmasını fiilen imkânsız kılan ilişkiler veya senedin elde olmayan nedenlerle kaybolması gibi bazı durumlarda da tanık dinlenmesine imkân tanır. Ancak bu istisnalar dar yorumlanır; aile içi bir ilişkinin varlığı tek başına tanıkla ispat imkânı sağlamaz.

Yemin delili

Yazılı delil bulunmadığında davacı, karşı tarafa yemin teklif edebilir. Bu imkânın kaybedilmemesi için dava dilekçesinde delil olarak yemine de açıkça dayanılması önemlidir.

Davanın Tarafları ve Talep Seçenekleri

Davayı inanan, ölümü hâlinde ise mirasçıları açabilir. Dava, tapuda malik görünen inanılana, o ölmüşse mirasçılarına karşı yöneltilir. Talep, kural olarak tapu kaydının iptali ve taşınmazın davacı adına tescilidir.

İnanılan taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişiye devretmişse, tapu kaydına güven ilkesi nedeniyle bu kişiye karşı tapu iptali istenemez. Bu durumda inanılandan taşınmazın değerini karşılayan bir tazminat istenebilir. Bu nedenle uygulamada öncelikle tapu iptali ve tescil, bu kabul edilmezse bedel talep edilen kademeli (terditli) davalar sıkça tercih edilir.

İnanç sözleşmesinin amacı da önemlidir. Alacaklılardan mal kaçırmak gibi hukuka aykırı bir amaca dayanan anlaşmalar, inananın korunması bakımından ciddi sorunlar doğurabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Süreler

İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğu için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; örneğin Eskişehir’de bulunan bir taşınmaz için Eskişehir asliye hukuk mahkemeleri. Tapu iptali ve tescil talepleri, dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almaz.

Dava değer üzerinden nispi harçla açılır; değer, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değeridir ve yargılama sırasında bilirkişi raporuyla netleşir.

İnanç sözleşmesine dayanan talep kişisel bir haktır ve zamanaşımı tartışmasına konu olabilir. Sürenin hangi andan itibaren işlemeye başlayacağı, örneğin inanılanın taşınmazı geri vermeyeceğini açıkça belli ettiği an, somut olaya göre değerlendirilir. Bu nedenle uyuşmazlık ortaya çıktığında beklemeden hukuki yola başvurmak yerinde olur.

Dava sürerken taşınmazın başkasına satılması ihtimaline karşı tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir. Mahkeme tedbir için kural olarak teminat ister.

Sık Yapılan Hatalar

• Yakınlığa güvenip devir sırasında yazılı bir belge almamak,
• Belgeyi tarihsiz, imzasız veya amacı belirsiz biçimde düzenlemek,
• İnançlı işlem ile muvazaa iddiasını birbirine karıştırarak olayları tutarsız anlatmak,
• Dava dilekçesinde yemin deliline dayanmamak,
• Taşınmazın devredilme riskine karşı tedbir talep etmemek,
• Tapu iptalinin mümkün olmaması ihtimaline karşı bedel talebini kademeli olarak eklememek.

Sık Sorulan Sorular

Akrabam adına tapu yaptırdım, geri vermiyor. Tanıkla ispat edebilir miyim?

Kural olarak hayır. İnanç sözleşmesinin yazılı delille ispatı gerekir. Karşı taraftan kaynaklanan ve iddiayı muhtemel gösteren bir belge varsa, bu yazılı delil başlangıcı sayılabilir ve tanıkla tamamlanabilir. Hiçbir belge yoksa yemin delili gündeme gelir.

Mesajlaşma uygulamasındaki yazışmalar delil olur mu?

Olabilir. Karşı tarafın taşınmazın kendisine ait olmadığını veya geri vereceğini kabul ettiği mesajlar, içeriğine ve kime ait olduğunun ispatına göre yazılı delil başlangıcı olarak değerlendirilebilir.

İnanılan taşınmazı başkasına sattıysa ne olur?

Alıcı iyiniyetliyse tapusu korunur ve iptal istenemez. Bu durumda inanan, inanılandan taşınmazın değerini tazminat olarak isteyebilir. Alıcının durumu bildiği veya bilmesi gerektiği ispatlanırsa ona karşı da dava açılabilir.

Muris muvazaası ile inançlı işlem davası arasındaki fark nedir?

Muris muvazaasında miras bırakan, mirasçılardan mal kaçırmak için bağışı satış gibi gösterir ve mirasçılar bunu her türlü delille ispat edebilir. İnançlı işlemde ise mülkiyet gerçekten devredilmiş, ancak geri verilmek üzere sınırlandırılmıştır ve ispat kural olarak yazılı delille yapılır.

Bu yazı Av. Musab Tayyib Altınkaynak tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut olaylar için hukuki görüş yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.